2016年09月22日

合理的リフォームにはいくらかけるべきか、考えて計算してみまし

過日、旧実家のボロ家リフォームにかかわる記事を書いたところ、いかにも私らしく「経済的合理性を考えてみたら?」というコメントをいただきました。
ので、早速「そうか!その手があったか!」と思い、あれこれネットをググり、調べ、考え、いくつかの合理的な手掛かりを得たので記事化しました。

1.まずコメントいただきました計算手法に沿った経済合理性のあるリフォーム予算を計算しました。
利益÷利回りによって収益還元価値を計算することをコメントは教えてくださいました。
コメントを引用させていただくと・・・
>たとえば(家賃収入が)月7万円でしたら7万円×12カ月÷5%=1,680万円がその自宅の収益還元価値です。

ではいったい、私の東京の旧実家がリフォームすることによって収益還元価値がどれだけ上がるのか?というザックリな検証をしようと思い、ネットでその地域の不動産価格をググってみました。

旧自宅と同程度の床面積で同程度の築年数の戸建賃貸物件を探し出した結果、月7.9万円の家賃が見つかりました。築37年とありました。私の旧実家よりもっと古いです。そんなに古くても家賃はずいぶん高いもんだ!と感心し、次に築3年の戸建賃貸物件を探しました。そうしたら月14.5万円でした。広さはまったく同じではありませんでしたが、築3年という新品同様?で築37年と比べて2倍程度の家賃差しかないのは、私は意外でしたが、そんなものなのでしょうか??

でも、ザックリ試算する上での情報収集はまあこのぐらいの努力に留め、
「リフォームすることにより家賃は14.5-7.9=6.6万円上がるのだ」と思うことにして上述の式で収益還元価値を計算すると、1584万円と出ました。

なので、この試算では、私の場合は1584万円が合理的な収益還元価値となるので、ここまでリフォーム費用を出したもかまわない、となるでしょう。

2.次に、せっかくリフォームした旧実家を売りに出す場合を見ました。
私も妻も関西が生活拠点になっているから滅多なことで東京暮らしで再出発しないだろうと思います。まして子ども達は先々どこに定住するのかしないのか、はたまた外国に飛び出して行ってしまうことも視野に入りますから、せっかくのリフォーム済自宅を売ることも見ておく必要があるでしょう。と思いました。

上と同じくネットで築30年超えの木造戸建ての「古家付き土地」と「リフォーム済物件」の価格差を見ようとググりました。この価格差の分はリフォーム予算として出しても売却して戻って来るから損は無いと考えたからです。

その結果・・・
まず、物件は「中古」か「新築」しか検索にひっかからず、リフォーム済かどうかはうまく検索できないので、「築30年超えの“大古”」と「新築後浅い築年数の中古」を比較しました。

分譲価格は場所により価格にばらつきが大きくてネットで素人がパパッと比較することが無理だったかもしれないけど、一応旧実家のすぐ近くではないけど同一地域の似たような広さの戸建分譲価格を見たら、
1985年築の物件が2980万円、2012年築が4780万円でした。
ということはリフォームにより「新築そっくりさん」すれば1800万円程度高く売れる??だろうから、そこまでリフォーム費用かけられると、とりあえずそう思うことにしましょう。

3.最後に、本命の「リフォーム後にずーっと住み続ける」場合を計算しました。
私は戸建の不動産を2つ所有しているため、私が死んだらその2つの不動産価格だけでもう相続税の基礎控除額をほぼ満たしてしまうから、現金などを所有していたら必ず「相続税申告」というお金も時間もかかる手続きを行わなくてはならないです。リフォーム費用で生前に所有する現金を使い果たせば、リフォームした家屋は減価償却が効くから年々価値が下がります。これで相続税の基礎控除以内に収まり、死後は遺族の誰かが税務署の「お尋ね書」に遺産明細を書き込むだけで済み、お金も時間も節約できる。この節約額はいったいいくら?というのを試算します。

なのでリフォーム費用を私が全額出したら、私の財産には死後に相続税がかからない、として、節税と節約額の合計を見積もってみました。

まず、相続税自体は“正味の遺産額から基礎控除額を差し引いた残りの額”に定められた税率がかかります。
仮にその額が1000万円だとしたら、税率は10%なので、相続税100万円を支払わなければなりませんが、基礎控除額に収められれば、相続税が出ないから、これを節税と見て、私の場合ではリフォームによる節税で100万円節税できる、と見積もることにします。

相続税申告は自分でもできるけど、信用性が低くて税務署の調査が入り易いということのようだから、相続税申告に長けた税理士に申告業務を依頼することを考えます。
この費用は一昨年に母の他界で発生し、その依頼費用は付帯する仕事の費用を入れて約100万円でした。

それに一昨年の私のケースでは、土地の登記が古くて完璧でないことが発覚し、土地家屋調査士に境界確定という仕事まで依頼しなければなりませんでした。費用は登記まで入れて約80万円。これはどのケースでも発生するわけじゃなくて、私の旧実家はもう完璧な登記をしたから同じ仕事は起きないと思いますが、一応新たな、他の手続きが、同額で発生すると見積もりました。相続税申告時には予想しなかった何かがきっと起こります。

相続税申告を外部に依頼するのはこのぐらいですが、税理士とのやりとりで、私自身が調べたり、書類を役所に取得しなければならない仕事がかなりたくさん出てヘトヘトになりました。だいたい週に丸1日はこの仕事に駆け回り、そういう事態を合わせると3か月間そうなったと思います。なので1日10時間、週に1回、3か月間相続税申告のための仕事をしたと仮定し、私のかつてのサラリーマン時代の時給換算額を約5000円としたら、60万円分の時間を私は相続税申告のために費やしたと考えていいと思います。

なのでリフォーム費用を出して私のお金財産を減らし、相続税申告しなくて済むようになれば、残った遺族は上述の合計で、100万円+100万円+80万円+60万円=340万円は節約できると見積もれます。

さらに、東京の家がキレイになり、快適にそこで暮らせるようになると、私も年に何度かはやや長めに東京滞在を繰り返すことが楽しくなるでしょう。そうすれば楽しみの基地として家屋の一室を使えるから、同じことをするためにホテル代を支払わなくて済むでしょう。そう考えて・・・
20年間、毎年1週間滞在を3回繰り返すホテル代節約額を計算すると、ホテル代一泊6千円として、合計252万円になります。

そのように計算すると、節約だけに注目したら340万円+252万円=592万円しか出せないことになってしまいます。

私が今考えているリフォーム予算はこれでははみ出してしまいますが。リフォーム後に売るつもりも貸すつもりも無いので、592万円でなんとかリフォームすることが合理的となるのでしょうか?
これでは家族が納得するリフォームは、まあ無理です!

しかし事の発端を思い出すと「リフォームしなければ、きっと私の子が、住みづらくて、文句タラタラで、だからリフォームして終生そこに文句無く住まわせるようにしよう」でした。もし私の子が旧実家に住めない!と言い出し、家から飛び出して、家賃5万円の賃貸ワンルームに生涯たとえば20年間住んでしまったら、それだけで1200万円の大庭一家収入のロスになるでしょう。

そう考えると、私の還暦付近で実行するであろうリフォームの予算は最大1200万円+592万円=1792万円かけても損はないのではないか?となります。


何だか強引だけど上述1,2,3とも似たような見積り額になりました。
なので1700万円近辺が、私がかけられるリフォーム費用の合理的な限度額ということでしょうか。
それだけの予算を組めるかというと、現在の私にそのお金をポンと出せと言われても、そりゃ酷です。もう他のお楽しみができません。

私としては、べつに「リフォーム命!」でもないわけですから、リフォーム費用は、上述の半額ぐらいになんとか抑え込みたいです。

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posted by 大庭夏男 at 11:02| Comment(5) | TrackBack(0) | リタイア後のお金のこと | 更新情報をチェックする

2016年09月12日

株トレードの目的と目標を決めた!

今まで「株取り引きをする目的は、狩りです」と記事で書いてまいりましたが、ここに来て具体的な目的と目標が、天から降って来たみたいに決まったので、記事化して自己約束することにしました。

株で儲ける目的は:自宅リフォームをする費用を稼ぐため
目標は、5年後までに株のトレードで300万円稼ぐ

私には関西に建っている私が住む自宅の他に、相続した東京の自宅があります。現在ここには子が済んでいるのですが、ボロい、臭い、古いと苦情が絶えません。今まではその子に「おまえに事実上あげた家だから自分でリフォームしろ」と言っていましたが、なにぶん子供が持つ資金は少なく、リフォーム資金をローンで組もうかどうしようかと言っておりました。

私には、これまた相続された現金がいくばくかありまして、その一部を株式トレードにまわし、総額300万円程度でネットを使い株の売り買いをやっています。昨年夏までは、たまーに銘柄の入れ替えをする程度でも割と順調にお金が増えていました。しかし市場が一転して含み損を抱えることが多くなったので、投資方針を「長期ホッタラカシ」から「短期売買を毎日のように繰り返す」に変更し、新規公開株にも手をつけ(とは言え郵政3社上場の他はまったくダメですが)、自称本格的に株のトレーダーと自分に言い聞かせました。

過去と今年の見通しを含めて、株式トレードで、1年で資金を10%増やすことは何とかできるようになりました。300万円で運用しているので10%は30万円となりますが、昨年と一昨年は50万円前後の数字を出すことができました。

一方、リフォーム価格は東京の自宅がいくら小さいとはいえ、子供は内装をちょっと直しただけではどうも納得がいかず「新築そっくりさん」レベルの総合リフォームを画策しているようです。さらに築30年超えの自宅なので耐震化工事が要ると思われます。ついでに準耐火にもして欲しいです。そうすると費用はきっとかなり高くなります。ネットでザックリ調べるとかつての私の年収ほども必要な感じ。それを子供はローンを組むとか言っていますが、私の意見はこれに反対!

子供にはローンに支払うお金は「貯めろ!」と仕向けたい。
その代わりお父さん(私、大庭夏男)がその資金を工面するから、それでリフォームして住み続けてもらいたいと。

そう言いたい理由は・・・
私には親から相続したお金があります。その額はそう大したものではないけれど、昨年から相続税の基礎控除額が低くなってしまい、きっとこのままでは私が死んだあかつきには、相続税がかかってしまう、と危惧しています。そこに加えて株で幸運にも儲かったら、さらに相続税がキツくなる。
狩りを日常とした古代人男子のDNAをひく私としては、お金という獲物を得るために株トレードは面白くて楽しくてしかたがありませんので、それを最近の日常生活に取り入れました。が、その代償として、もし事うまく運んでしまったら子供達は相続税申告をしなければならない憂き目に遭います。相続税は単に払うだけではなくて、税理士にやってもらったとしても、それはそれはたいへんな作業で、1年間グッタリ疲れることを私は体験済です。

それを克服する手段として「私が稼いだ株の儲けで、東京の自宅をリフォームする」という相続税対策を考えました。

私の持家のリフォームで私が資金を出して、私の名義のまんま、私の死を迎えて、子供がそれを相続します。土地の値段はたぶん下がらないでしょうけど、リフォームした家は完成後に年々価値が下がり、きっと私が死ぬ今から20年後あたりには、かけたリフォーム費用はほとんど価値として残らず、その分だけ相続額が減るから、相続税を払わなく済むと、思われます。

ただ、リフォームには上述したように私のかつての年収ぐらいのお金が要るため、私の資金を全力投入しても300万円足りません。
それを5年がかりで株のトレードで儲けよう!です。

この目論見が成功するかどうかは「株」というモノが絡んでいるため不明ですが、
成功しないとしたら・・・
・今後世界経済が長期下降してしまう。
これはあり得るでしょう。
その他に
・私の子が「ここはもう私の家なんだから、自分で好きなときに、好きなリフォームを、好きなやり方でやるから、お父さんは放っておいて!」って、私の提案を聞き入れないことです。
私の子は私に似て、こういことを言い出し易いタイプです。
これで私の株トレードの目的と目標がボツになる可能性は、やや高い、です。

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posted by 大庭夏男 at 11:28| Comment(0) | TrackBack(0) | リタイア後のお金のこと | 更新情報をチェックする

2016年08月09日

60歳目前、医療費がじわっと増え始め

予想していたことですが、最近になって家計の内の医療費がじわじわと増え始めました。

医療費が増加した理由は妻が「新たな病気」にかかったからです。
以前から持病をひとつ持っている妻ですが、それに加えてもう一個持病が増えました。
その新たな病名は「類天疱瘡」。

妻は6月のある日を境に、体に発疹が出来始め、顔を除く体全体が発疹だらけになり、痒くて痒くてしょうがない惨状になりました。最初は「かぶれ」や「薬疹」などが疑われましたが、約1か月かかって病院の皮膚科の先生が下した病名が「類天疱瘡(るいてんぽうそう)」。

自己免疫疾患のひとつで、自分の体内にある「防衛部隊」が暴走して皮膚の細胞を攻撃するという厄介なヤツだそうです。難病ですが残念ながらコイツの場合は医療費の公的補助がありません。死ぬまでこの病気に付き合わなければならないらしいです。

治療は医者が血液検査で状況を眺めながら処方した必要にして適切な量だけステロイド剤を飲み続けるという単純?なものですが、通院費と薬代はこの先ずーっとかかります。たぶん月に2千円といったところでしょうか。ステロイド剤で自己免疫がおとなしくなっていれば発疹は治まり、痒みも退散するけど、医者から言われているステロイドの影の禍は「免疫抑制されてしまうから風邪などひきやすくなります」です。

なので上述の風邪や、冬になると年中行事のインフルエンザや、歳とるとかかり易い肺炎などの発症リスクが高くなって、それにも医療費がかかるかもしれません。

そういう厄介な「類天疱瘡」は年齢が60歳に近づく頃から、この病気にかかる人、特に女性に患者が増えるのだそうです。なので、自動車保険のコマーシャルで言っているような「50歳代は事故率が低いから保険料も低い」みたいに、50代では医療費が低かったものが60代に足を突っ込むようになるとじわじわ増加していく、という構図があり、大庭家の場合も御多分に漏れずにそうなって来ているのだと思います。

「歳とれば医療費は増えるだろう」
これはさすがに大庭夏男も予想していたので「ガン保険」という名の医療保険には入っています。ただこれはガンのように入院を余儀なくされるような重篤な病気のための備えなので、入院しなければ保険金が下りません。だから今回妻がかかった類天疱瘡みたいな通院だけの病気では使えない保険です。

だから今後は実際に少なくても月2千円、年間2万4千円の医療費は純増するし、それ以外に風邪やインフルエンザの治療費も家計にオンしておかなければならないでしょう。なので合計年間5万円程度は、今までの家計予算のどこかを削って、医療費に置き直すという「やりくり」が要ります。また5年ぐらい経過すると状況は変わってくるでしょうから、今後5年間は、上述の「どこかを削って医療費にまわす」で予算の組み変えをしておくことにしました。

「じゃあ、どの予算を削ろうか・・・」
いろいろ考えた結果、削る予算は「海外旅行費用」にしました。

「病気にかかったら海外旅行は行けないだろう」と、単純なものでもありません。
入院しなければならないほどの病気なら海外旅行に行きたくても行けないから、単純に旅行費用から医療費に予算を移してもいいのですが、通院だけの病気はそうなりません。
いつも体が痒くて、落ち着かなくて、気分が晴れないからむしろ旅行したくなるし、気分転換に非日常的な海外旅行した方が精神的に良いから、海外旅行費用は削り難くなります。

なのに海外旅行費用を削って医療費にまわす、とした理由は・・・
最近ヨーロッパの広い範囲での治安が悪くなっているから、そういう地域には行きたくても行き難いからです。特に「憧れのドイツ」は、去年はスリに遭ったぐらいでしたが、今年は私達が去年訪れた「ヴェルツブルク」の近くを走る鉄道社内で斧を持ったヤツが乗客を襲った、みたいな事件も有ったようなので「しばらくドイツにも行けないやぁ」と、なってしまいました。

おそらく数年はこんな状況は変わらないでしょう。
また5年ぐらい経過すると状況は変わってくるでしょうから、その後は予算をまた見直すことにして、向う5年間は海外旅行は回数を減らし、行先は治安状況を見て、選んで行くようになるから必然的に費用が減る。ならば予算を減らし、その分を医療費にまわすとしました。

大庭夏男の家計予算の「やりくり」は、こんな感じです。状況が変わったら、予算全体を見渡して、どこかを削って別のところに「付け替え」したらいいです。どこも予算を削らずに「予備費」として蓄えた貯金を使うことにする方法は、家計がどんどん膨らんでしまうから良くないです。

話は元に戻りますが、妻がかかった「類天疱瘡」は、まったく想定外でした。自己免疫疾患なので、病原菌やウィルスに感染したわけではなく、なんでこうなっちゃったのか原因がサッパリ医者にも分かりません。

それで体全体が赤く腫れあがって、手にも脚にもブツブツがたくさんできてしまい、痒くて眠れないのですから、さすがにこのときは私も妻がかわいそうになりました。今はステロイド剤で治まって、またデパ地下に仕事しに行くようになりましたので一安心しましたが、今後私にもこんな厄介な病気が襲ってくるかもしれないことを考えると・・・

「やりたい事は今のうちにやっておこう!」と、改めてそう思います。

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posted by 大庭夏男 at 10:02| Comment(0) | TrackBack(0) | リタイア後のお金のこと | 更新情報をチェックする


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アーリーリタイヤを果たすためには、会社員時代に極力稼げる働き方をすることが大事です。力を発揮できる部署、給料の上がる職種、スキルが磨ける新しい職場、そのような新天地に単身赴任してでも異動することは利点があります。しかし単身赴任にはデメリットもつきもの。筆者が9年間経験した単身赴任のノウハウをまとめました。

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